Investir en Déficit Foncier

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Qu’est-ce que le Déficit Foncier ?

Le dispositif de Déficit Foncier est un mécanisme fiscal qui permet à l’investisseur locatif de déduire le montant des travaux payés de son revenu foncier et de son revenu global jusqu’à 10 700 €/an sur la durée des travaux. Pour certaines opérations, il est possible de doubler ce plafond de 10 700 €.

Ce dispositif concerne l’ensemble des biens immobiliers.

Les types de travaux réalisés en dispositif Déficit Foncier :

Les travaux de réparations et d’entretiensIls sont déductibles. Il s’agit des travaux réalisés afin de maintenir ou de mettre un immeuble en bon état. L’objectif est de permettre un usage jugé normal surtout conforme à sa destination mais il ne faut en modifier l’équipement initial, l’agencement et la consistance.
Les dépenses de construction, d’agrandissement et de reconstitutionIls ne sont pas déductibles. Il s’agit des dépenses qui modifient de manière importante le gros-œuvre de locaux existants. Cela reviendrait à faire une reconstruction. De même, pour les dépenses dont l’objectif est d’augmenter la surface habitable.
Les dépenses d’améliorationl’objectif est que ces travaux améliorent le confort mais en modifient pas la structure de l’immeuble. Ainsi, vous pouvez déduire la réparation de la toiture, la rénovation électrique, la reprise de la fondation, etc…

Les opérations de Déficit Foncier peuvent être réalisées à titre personnel. Toutefois, la gestion des charges déductibles peut s’avérer compliquée. Le fait de passer avec une solution « clef en main » et de déléguer la gestion à des spécialistes, vous permettra d’écarter cette difficulté.

De plus, si vous investissez par notre intermédiaire, un cabinet fiscaliste de renom vous accompagnera. En effet, l’opération sera validée par son intermédiaire et il vous transmettra chaque année les déclarations fiscales à réaliser. Il répondra également à vos demandes.

Mécanismes et avantages du Déficit Foncier

Le Déficit Foncier n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales. L’effet fiscal est très puissant en ayant un double impact fiscal, à la fois sur votre tranche marginale d’imposition (TMI de 30%, 41% ou 45%) et également sur les prélèvements sociaux (CSG/CRDS de 17,2%).

Prenons l’exemple d’un Déficit Foncier, voici le mécanisme de l’impact fiscal :

Les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration sont déduits des bénéfices fonciers sans plafonnement l’année d’appels de fonds => impact la TMI + PS
Les intérêts d’emprunts et les frais assimilés sont également déduits des bénéfices fonciers => impact la TMI + PS
Le Déficit Foncier créée sera déduit du revenu global dans la limite de 10 700 € par an (pendant la durée des travaux) => impact la TMI
Puis, l’excédent du Déficit Foncier est reporté pendant les 10 années suivantes => impact la TMI + PS

Ainsi, la déduction impacte la CSG et la CRDS. Ce dispositif a l’impact fiscal le plus fort. Prenons l’exemple d’un bien avec une quote-part travaux de 75% et une tranche marginale d’imposition à 45%. L’impact fiscale sera de 44%.

Il n’y a aucune limite de déduction sur les revenus fonciers. L’investisseur doit louer le bien en « nue » pendant au moins 3 ans. En 2023, la loi a fait évoluer le plafond de 10 700 € pour les logements avec une amélioration énergétique. Le plafond de 10 700 € a doublé pour atteindre 21 400 €, si le promoteur le permet et si vous le souhaitez.

L’intérêt d’investir en Déficit Foncier

L’aspect fiscal est une composante du choix d’investissements. Toutefois, les biens que nous proposons en déficit foncier sont patrimoniaux avec une situation géographique exceptionnelle. La création de valeur passera par les travaux sur les parties privatives mais également les communs. Ce choix d’investissement s’inscrit dans la transformation du parc immobilier actuel ou la construction neuve devient très réglementée, comme le plan ZAN (zéro artificialisation nette). Les pouvoirs publics ont pris des décisions fortes sur l’immobilier afin de protéger l’environnement.

Il en ressort que l’immobilier ancien rénové est la meilleure alternative avec un bilan carbone entre 30% et 70% moins fort que la construction neuve. Même si la loi n’impose aucune contrainte aux promoteurs, nous validons les opérations uniquement avec un minimum de performance énergétique et climatique en « D ».