Investir en immobilier neuf

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Stratégies et perspectives d’investissement dans l’immobilier neuf

Investir en immobilier neuf est un moyen de répondre à la loi « Climat et résilience ». En effet, l’investisseur disposera d’un bien répondant aux normes énergétiques aussi bien sur les parties privatives que les communs.

Selon nous, lorsqu’on choisit un dispositif fiscal immobilier, c’est la stratégie d’investissement qui rend l’opération pertinente ou pas. C’est la raison pour laquelle, nous axons nos propositions sur l’aspect patrimonial de l’actif sélectionné. Les épargnants intéressés pour investir en immobilier neuf sont souvent attirés par un effort d’épargne faible dans la logique que l’investissement ne nécessitera pas beaucoup de cash. Pour ce faire, les biens proposés sont généralement situés dans des zones où le prix du foncier est faible. L’opération parait alors attractive avec l’économie d’impôts, le loyer et le prix d’achat plus faibles qu’un actif patrimonial. La difficulté réside dans la valorisation du bien. En effet, certains biens se dévalorisent pendant la période d’investissement provoquant une baisse du prix au moment de la revente, le taux de rendement interne (TRI) peut même être négatif. Cela peut également être aggravé par la destination des biens du programme immobilier qui est locative et non destinée à des propriétaires occupants.

Il est néanmoins possible de trouver des opérations avec des TRI intéressants. Nous estimons qu’il faut alors sacrifier de l’effort d’épargne pour chercher des zones sous tension, avec un prix du foncier élevé.

C’est pour cela qu’au Cabinet Leduc & Associés nous estimons qu’il existe un intérêt à investir dans l’immobilier neuf. En effet, l’équilibre économique de l’investissement dépendra :

De la ville choisie et son attractivité.
Du marché locatif.
De la qualité de la construction.
De la part investissement en résidence principale versus locatif.
De l’emplacement de l’appartement.

Que savoir sur le dispositif en cours : Pinel et Pinel +

Le dispositif Pinel vous permet d’obtenir une réduction d’impôts lors de l’acquisition d’un logement neuf destiné à la location nue.

La réduction d’impôt est limitée à deux logements au plus par an par foyer fiscal.

Depuis le 1er janvier 2021, la réduction d’impôt est limitée aux acquisitions de logements neufs, ou en l’état futur d’achèvement, ou si le contribuable fait construire dans un endroit situé dans un « bâtiment d’habitation collectif ». Sont éligibles à cet avantage fiscal, les logements situés dans les communes classées en zones A bis, A et B1, ainsi que dans des communes couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense.

Quelles obligations ?

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, le contribuable doit louer le bien non meublé, de manière continue, pendant une période qui, pour les logements acquis depuis le 1er septembre 2014, peut varier de 6, 9 ou 12 ans.
Le logement doit être destiné à la résidence principale du locataire. Le contrat de location doit être signé dans les 12 mois suivant la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
Les logements acquis depuis le 1er janvier 2015 peuvent être loués à un ascendant ou un descendant (hors foyer fiscal).

Quels sont les avantages ?

Le montant de la réduction d’impôt est calculé sur le prix d’acquisition du(des) logement(s) et est défini en fonction de la durée de la période d’engagement de location, et, à compter du 1er janvier 2023 selon leurs caractéristiques. Il s’agit des critères de qualité d’usage et de performance énergétique et environnementale ou d’une localisation dans des quartiers prioritaires de la ville.

Le montant total du(des) investissement(s) est plafonné à 300 000 € / an / contribuable*, sous réserve du respect d’un plafond de prix de vente fixé à 5 500 € / m2 de surface habitable. Au Cabinet Leduc & Associés, nous estimons qu’il peut être intéressant de dépasser ce montant même si une partie de l’investissement ne sera pas défiscalisée. Dans le but de vous retrouver avec un bien plus patrimonial, dans un immeuble qui compte davantage de biens occupés en résidence principale. Cela facilitant aussi la potentielle revente.

*Pour les investissements réalisés depuis le 01.01.2019, le respect de cette condition est apprécié à l’achèvement

Ainsi, vous trouverez ci-dessous la réduction d’impôt selon la durée choisie, c’est en pourcentage du prix d’acquisition du logement, dans la limite du plafond :

Période d'engagement de location	Montant	Réduction d'impôt
6 ans	12%	2% / an pendant 6 ans
9 ans	18%	2% / an pendant 9 ans
12 ans	21%	2% / an pendant 9 ans puis 1% / an pendant 3 ans

Le PINEL +, c’est quoi ?

Pour les logements acquis en VEFA à compter du 1er janvier 2023, le taux de réduction d’impôt sera distinct selon la date d’acquisition du logement et ses caractéristiques, y compris sa localisation.

Pour bénéficier du taux plein (Pinel +), le logement devra :