L’investissement en nue-propriété

Réservez
une consultation

Prenez rendez-vous avec Fabrice Leduc, co-fondateur et associé du cabinet.

Le schéma du démembrement

Dans une opération d’investissement en nue-propriété, le promoteur fait l’acquisition d’un immeuble en pleine propriété et initie le démembrement de propriété sur une durée définie.

Il s’agit d’un mécanisme très performant en raison :

De cette façon, en tant que nue-propriétaire vous ne payez que la quote-part liée à la nue-propriété. La quote-part liée à l’usufruit correspond à la somme des loyers de marchés nets, non plafonnés, perçus pendant la durée de l’usufruit si le bien avait été acheté et loué classiquement. Le nu-propriétaire perçoit donc immédiatement cette somme de loyers de marché nets et non fiscalisés sous forme d’une réduction du prix d’acquisition.

Une valorisation mécanique :

Par conséquent, lors d’un investissement en nue-propriété, le gain passe par :

La valorisation économique on peut citer de l’immobilier de rapport dont l’objectif est de récupérer un loyer, il y a également des actions appelées « actions à rendement » ou « value », elles ne fluctuent pas beaucoup mais elles distribuent de manière régulière des dividendes.
La valorisation mécaniqueLiée à l’extinction progressive de l’usufruit et décorrélée du marché immobilier.

Comment se passe la plus-value lors de la revente :

Revente en cours de vie du contrat (qui n’est pas l’objectif) : Prix de cession de la nue-propriété – prix d’acquisition de la nue-propriété.
Revente à l’issue du démembrement : Prix de la pleine propriété – prix d’acquisition en pleine propriété. Cela signifie que la valorisation de l’usufruit n’est pas taxée. Il s’agit d’une belle optimisation fiscale : développer votre patrimoine en minimisant votre fiscalité !

Les objectifs de la nue-propriété :

Zoom sur la transmission de l’investissement en nue-propriété

La transmission a lieu uniquement sur la nue-propriété. On prendra en compte l’évaluation fiscale de la nue-propriété selon le nombre d’années d’usufruit restantes.

Par exemple, si vous transmettez dans 4 ans, la nue-propriété d’un bien acquis aujourd’hui pour 185 000 €. La durée du démembrement est de 15 ans et la nue-propriété vaut 60% de la pleine propriété. Il reste ainsi, 11 années d’usufruit à courir.

L’usufruit constitué pour une durée fixe est estimé à 23% de la valeur de la pleine propriété pour chaque période de 10 ans de la durée de l’usufruit, sans fraction et sans égard à l’âge de l’usufruitier (article 669 al 2 du CGI). Ainsi, la valeur fiscale de l’usufruit est de 46%.

Dans notre exemple, la valeur fiscale de la nue-propriété est de 100% – 46% = 54%. Ainsi, la valeur fiscale est de 54% de la pleine propriété soit 100 000 €. Les DMTG ont ainsi lieu sur 100 000 € contre 185 000 € en pleine propriété.

Voici les questions qu’on peut se poser lors d’un investissement en nue-propriété

Investir en social ça me fait peur ?

Les promoteurs sélectionnés se positionnent sur du logement PLS (70% des foyers fiscaux français éligibles).

Dans quel état je vais récupérer mon appartement ?

La convention de démembrement impose à l’usufruitier une obligation d’entretien des parties communes et privatives ainsi qu’une restitution en bon état d’habitabilité (état des lieux contradictoire effectué à l’extinction du démembrement avec le nu-propriétaire).
Les peintures sont systématiquement refaites.
Vous récupérez un bien louable immédiatement.

Que se passe-t-il si le bailleur fait défaut ?

Il faut sélectionner des bailleurs exclusivement subventionnés par l’État (exemple : Caisse des Dépôts). Ainsi, le risque de faillite est nul.
De plus, il y a l’existence de dispositifs de rachats entre bailleurs si l’un d’entre eux venait à faire défaut.