Investir en immobilier

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La préférence nationale pour l’immobilier

L’immobilier est la classe d’actifs préférée des Français. En effet, il s’agit d’un actif tangible (que l’on peut toucher). En effet, certains clients sont plus rassurés d’investir en immobilier que sur un actif financier. Cette situation s’applique pour un investissement en résidence principale mais également pour de la résidence secondaire ou en tant qu’investissement. Les Français considèrent qu’il s’agit d’un actif intéressant pour réaliser des compléments de revenus à terme, par exemple pour la retraite.

Investir en immobilier est corrélé à deux caractéristiques qui sont le taux de rendement et le prix. De cette façon, plus le prix de l’actif est important, plus le rendement sera faible. Le métier d’un marchand de biens est de trouver des opérations qui permettent d’avoir les deux éléments.

Les principaux avantages d’investir en immobilier :

La mise en location qui permet de dégager des revenus quasi-immédiat.
La possibilité de créer de la valeur grâce à la plus-value.
L’utilisation de l’effet de levier. C’est le seul actif que la banque accepte de vous financer. La création de valeur est ainsi augmentée.
Le bien peut être démembré, il est possible de donner une partie ou l’ensemble.
En complément des autres placements, il s’agit d’un actif de diversification.

Les contraintes de l’investissement immobilier

Cependant, l’immobilier présente également des contraintes :

La liquidité peut être longue. Généralement, un actif patrimonial jouira d’une liquidité meilleure qu’un actif de rendement, surtout en période de crise.
La rentabilité du placement est diminuée par :La fiscalité si l’investissement est réalisé en nue. Les charges, car dans l’ancien des surprises peuvent avoir lieu. Des loyers non payés sachant qu’en France le locataire est très protégé.

Les contraintes réglementaires sont également très importantes sur l’immobilier, nous avons vu la fiscalité. Depuis 2021, la loi Climat et résilience bouleverse les comportements d’investissements immobiliers. L’objectif de cette loi est d’éradiquer progressivement les passoires thermiques avec les classes F et G en favorisant les rénovations énergétiques.

La classe d’actifs de l’immobilier ancien, notamment patrimonial est particulièrement visée par cette loi qui nécessitera des investissements importants dans les années à venir. D’autant plus que pour certains biens, les travaux des parties privatives ne seront pas suffisants. Il devra également y avoir des travaux sur les parties communes.

Questions à considérer avant d’investir

Avant d’investir en immobilier, il faudra se poser plusieurs questions :

Quelle est votre tranche marginale d’imposition ?
Avez-vous un objectif d’optimisation de la transmission dans les années à venir ?
Quels actifs immobiliers disposez-vous ? Souhaitez-vous vendre certains de ces actifs ?
Quelle est la durée du placement souhaitée ?
Quel est le montant d’investissement envisagé ? Quelle est la répartition de l’investissement entre le cash et la dette ?