Investir en SCPI

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Comment investir dans les SCPI de rendements ?

Les SCPI sont des Sociétés Civiles de Placement Immobilière. Ces véhicules sont régulés par l’Autorité des Marchés Financiers, l’AMF.

Vous pouvez investir dans les SCPI de rendements de plusieurs façons :

En direct, en pleine propriété. Vous recevez les revenus de la société de gestion de manière trimestrielle. Les revenus sont imposés en tant que revenus fonciers, c’est-à-dire à votre tranche marginale d’imposition et aux prélèvements sociaux (17,2%).
En nue-propriété dans l’objectif de capitaliser davantage en refusant le rendement immédiat. Vous choisissez une période de démembrement. Nous conseillons une période entre 7 et 15 ans afin de s’assurer d’une contrepartie en usufruit. L’usufruitier est généralement une société qui place de la trésorerie. Pendant toute la durée du démembrement, vous ne percevrez aucun revenu, toutefois en échange vous aurez une décote sur le prix d’acquisition. Puis, lors de l’extinction de l’usufruit, vous détiendrez les parts de SCPI en pleine propriété avec le choix de les vendre ou de les conserver afin de percevoir le loyer pour des compléments de revenus.
En assurance-vie, vous aurez une décote du prix d’entrée chez les assureurs spécialisés sélectionnés par le Cabinet Leduc & Associés. Vous pouvez décider d’investir en SCPI en une fois puis faire des versements réguliers. Les revenus peuvent être distribués sur le contrat ou capitalisés en réinvestissant dans la SCPI. L’assurance-vie offre un avantage fiscal sur les intérêts et sur la transmission. Nos contrats sélectionnés offrent un choix très large et permettent de diversifier sur plusieurs SCPI.
En dette, vous pouvez financer l’acquisition des SCPI par effet de levier à 100%. Cela permet d’emprunter sur une longue période et de démultiplier son exposition. Les loyers perçus viendront composer la charge de la dette, ce qui permet de déduire des revenus fonciers imposables. La difficulté est de trouver des banques qui financent plusieurs SCPI et surtout les meilleures, qui ne sont pas forcément les siennes.

L’investissement en SCPI de rendement comporte des risques. Selon nous, grâce à la mutualisation, le rendement n’est pas le risque principal, il s’agit du risque immobilier.

Ainsi, lors de l’élaboration d’un portefeuille le meilleur moyen de diminuer le risque sera de diversifier :

Sur différentes SCPI.
Sur différentes sociétés de gestion.
Sur différentes zones géographiques : Paris, régions, France, Europe, Grande-Bretagne.
Sur différents secteurs : bureaux, commerces, logistique, hôtellerie, résidences gérées, santé, etc.

Les principaux intérêts d’investir en SCPI

Cette solution d’investissement présente des avantages :

Gestion collectiveIl y aura plusieurs épargnants au sein de la société et les capitaux collectés auprès des investisseurs seront investis dans des actifs immobiliers. Ainsi, le risque d’investissement est mutualisé.
Gestion déléguéeLa société de gestion gère le parc immobilier.
Le ticket d’investissement est variableAinsi, il est possible de moduler son investissement et son rachat.

Depuis leur création en 1960, les SCPI ont été lancées avec le principe de frais d’entrées dont l’objectif était la rémunération des taxes et droit payés par les gérants à l’acquisition du patrimoine immobilier. Ainsi, ces frais sont comparables aux droits de mutation prélevés chez le notaire pour l’achat d’un bien immobilier.

Dans ce contexte, la recommandation est de conserver les SCPI de rendement au moins 10 ans. Il est à noter que le rendement des SPCI porte sur la valeur d’achat et non celle de retrait. Ainsi, si vous ne vendez pas les SCPI, les frais ne seront pas ressentis. De nouvelles SCPI sans frais d’entrée ont vu le jour.

La société de gestion vous prélèvera des frais si la sortie est réalisée avant une période (de 3 à 5 ans). Ainsi, les nouvelles SCPI affichent d’excellents taux de distribution en 2023 : +7,12% pour Iroko Zen ou +7,79% pour Remake Live.