Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) ont longtemps été plébiscitées par les investisseurs en quête de rendement et de diversification. Cependant, les fluctuations du marché immobilier et les incertitudes économiques ont récemment suscité des questions sur la pertinence de ces placements.
Dans cet article nous étudierons les raisons de cette situation. Est-ce que toutes les SCPI sont dans cette situation ? Et surtout, comme pour chaque crise, est-ce le moment de revenir sur cette classe d’actifs ? Quelles sont les perspectives ? Et quel conseil patrimonial vous donner ?
Contexte : une crise prolongée
Le marché immobilier tertiaire traverse actuellement une crise importante depuis maintenant plus d’un an. A l’été 2023, l’AMF (Autorité des marchés Financiers) a demandé aux gestionnaires de SCPI de rendement de procéder à l’évaluation de leur parc immobilier. 26 SCPI (la moitié du marché français) ont alors revu à la baisse le prix de leurs parts. Depuis, la collecte s’est effondrée de quasiment 50%. Le constat est quasiment similaire pour les supports de type SCI et OPCI.
Depuis mars 2022 et la guerre en Ukraine, les taux d’intérêts ont fortement progressé. Comme vous pouvez le voir sur le graphique ci-contre, l’inflation a entraîné une hausse sans précédent des taux. L’Euribor 3 mois est passé du territoire négatif à près de plus 4%.
Crise de volume :
Ainsi sur les 18 derniers mois, l’impact a été particulièrement violent pour certaines SCPI, non pas en raison de la chute du prix des biens immobiliers mais en raison de la chute des volumes d’investissement. Cette situation est logique au regard du rendement.
Si on prend l’exemple de l’immobilier de bureaux, les SCPI ont généré en 2023 un revenu moyen entre 3,5% et 5%. Comme pour l’immobilier résidentiel, les différences de rendement s’expliquent par la localisation. Ainsi, l’immobilier « prime », c’est-à-dire de qualité, affiche des rendements plus faibles en raison du prix du foncier plus élevé.
Depuis des années, il était anticipé par les sociétés de gestions que les loyers devaient suivre l’évolution des taux d’intérêt. En effet, la faculté de l’immobilier tertiaire est de pouvoir corréler ses revenus à l’inflation. Toutefois, cela est possible uniquement dans un processus long. Vous ne pouvez augmenter les loyers que dans la durée. Avec une inflation à plus de 10%, il était impossible d’augmenter les loyers à ce niveau sans faire fuir une partie des locataires, explique une société de gestion impactée par la crise. En effet, les taux ont progressé à une vitesse trop rapide.
Dans cette situation, les investisseurs se sont retrouvés avec un rendement sans risque (euribor 3 mois) à 4% alors que les SCPI anticipaient des revenus entre 3,5% et 5%. Ils ont alors naturellement réalloué leurs actifs.
Les nouveaux véhicules versus les anciens ?
Toutefois, tous les acteurs n’ont pas subis la crise. Investir en SCPI en 2024 a été payant pour certains investisseurs. En effet, les acteurs qui sortent la tête de l’eau dans la crise actuelle sont les derniers entrants. Ainsi, ces derniers ne disposent pas de stock de biens surévalués avec des moins-values latentes. Ils sont en pleine phase de croissance et peuvent faire des investissements immobiliers sur des actifs moins chers. Les rendements sont ainsi au rendez-vous à plus de 7%, permettant aux investisseurs de rester investis et aux nouveaux d’y entrer. De plus, ces acteurs comme Iroko ou Remake, ont construit leur offre sans frais à l’entrée.
De même, les acteurs présents à l’international se portent mieux en raison de rendements plus importants à l’étranger.
Que faire dans cette situation ?
Pour les épargnants déjà investis, le conseil est de ne pas sortir maintenant. Que vous ayez les SCPI en direct ou dans une assurance-vie ou un PER. Il faut considérer la durée d’investissement. De même pour vos contrats aux Luxembourg.
Et pour ceux qui souhaitent investir en SCPI en 2024 ? Si l’on suit le raisonnement des rendements et l’évolution des taux d’intérêts qui a causé l’entrée en crise, la situation devrait s’améliorer dans les prochains mois. En effet, la BCE devrait annoncer une à plusieurs baisses de taux dans les prochaines semaines en raison de la baisse de l’inflation. Les rendements des actifs sans risque baisseront alors mécaniquement. Le flux de capitaux pourra ainsi de nouveau être affecté sur ce type de véhicule. Toutefois, comme pour chaque crise de liquidité, le comportement des acteurs économiques s’anticipe difficilement.
Concernant les nouvelles SCPI, la performance provient des achats réalisés à bon compte. Ainsi, lorsque les soldes seront terminés, les rendements baisseront. Comme pour les anciens supports et l’ensemble des actifs, la collecte sera la clé de leur avenir.
En conclusion, le comportement des marchés de taux et des investisseurs sera déterminant pour connaître l’avenir de ces actifs. Des points d’entrées semblent intéressants. De manière générale, il est important de diversifier sur plusieurs acteurs (de maturité différente), sur plusieurs zones géographiques et enfin plusieurs sous-jacents (bureaux, commerces, santé, logistique, etc…). Ce type d’actifs s’intègre dans une stratégie patrimoniale.
FAQ
Les SCPI continuent de se positionner comme une option d’investissement attrayante en 2024. Plusieurs facteurs soutiennent cette tendance malgré la crise : stabilité des rendements, demande locative, adaptation et enfin la réglementation favorable qui encourage les investissements responsables et durables dont bénéficient les SCPI.
L’investissement en 2024 peut être judicieuse pour anticiper le changement d’environnement économique avec une inflation et des taux plus faibles. La conception d’une allocation diversifiée sur les zones géographiques et les secteurs sécuriseront l’investissement. Sachant que ce type de support est accessible avec des montants relativement faibles.
Le rendement d’un placement dépend de plusieurs facteurs, y compris le niveau de risque que vous êtes prêt à accepter. A titre d’exemple, les SCPI procurent un rendement entre 3,5% et 7%. Tandis que des produits structurés avec des sous-jacent actions ont des coupons de 10% par an avec un risque maitrisé. Il est toujours sage de diversifier son portefeuille pour optimiser la rentabilité globale et minimiser les risques.
Investir dans une SCPI peut être rentable, mais plusieurs éléments doivent être pris en compte pour évaluer cette rentabilité : les rendements locatifs, le potentiel de plus-value, les frais d’entrée et de gestion, la stabilité et la diversification, les avantages fiscaux ainsi que la durée de placement.
