Pourquoi investir en immobilier reste le choix préféré des Français ?
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Investir en immobilier est une stratégie patrimoniale plébiscitée depuis des décennies. Actif tangible, rassurant et potentiellement rentable, il constitue une réponse concrète à de nombreux objectifs : se constituer un patrimoine, percevoir des revenus complémentaires, optimiser sa fiscalité ou préparer une transmission efficace.
Avant de vous lancer, il est essentiel d’être bien accompagné : notre cabinet de gestion de patrimoine vous aide à structurer un projet immobilier sur-mesure, en cohérence avec votre situation patrimoniale et vos objectifs à long terme.
Les 5 grands avantages d’investir en immobilier
1. Un actif concret, stable et visible
Contrairement à une action ou une obligation, un bien immobilier est tangible. Vous pouvez le visiter, le louer, l’améliorer, le transmettre. Cette dimension rassure de nombreux investisseurs.
2. Des revenus locatifs réguliers
Un investissement locatif permet de générer des revenus complémentaires immédiats ou différés. Ces loyers peuvent financer un crédit, constituer une épargne automatique ou améliorer votre niveau de vie à la retraite.
3. Une valorisation à long terme
L’immobilier peut prendre de la valeur dans le temps, notamment dans les zones tendues ou à fort potentiel. La plus-value à la revente représente une composante essentielle du rendement global, mais aussi un levier pour valoriser son patrimoine, dans une stratégie patrimoniale de long terme.
4. L'effet de levier du crédit
C’est le seul actif que l’on peut acheter sans disposer de la totalité de la somme. Grâce au crédit immobilier, vous utilisez l’argent de la banque pour construire votre patrimoine.
5. Un outil de transmission patrimoniale
Grâce à des dispositifs comme le démembrement de propriété, l’investissement immobilier permet d’anticiper et d’optimiser la transmission à vos enfants ou héritiers.
Quels types de biens immobiliers pour investir ?
Investir en immobilier ne se limite pas à acheter un appartement à louer. Il existe plusieurs formes d’investissement, chacune avec ses avantages et contraintes :
Immobilier ancien
Souvent mieux situé (centre-ville, quartiers historiques), il peut offrir de belles opportunités avec travaux. Il est éligible à certains dispositifs fiscaux (loi Malraux, déficit foncier, Monument Historique).
Immobilier neuf
Moins de travaux, garanties décennales, normes énergétiques modernes. L’investissement immobilier neuf est idéal pour un investissement locatif ou en résidence principale. La loi Pinel est terminée mais la Loi Denormandie prend le relais sur l’ancien rénové. L’investissement en nue-propriété présente également un bon choix d’investissement.
Meublé (LMNP)
Investir en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) permet de bénéficier d’une fiscalité attractive, d’amortissements comptables intéressants et de revenus locatifs moins taxés.
SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)
Permet d’investir dans de l’immobilier tertiaire (bureaux, commerces) avec un ticket d’entrée faible et sans gestion locative directe.
L’investissement en SCPI gagne en attractivité avec l’émergence de nouvelles SCPI sans frais d’entrée.
Nue-propriété
Acheter la nue-propriété d’un bien permet de préparer un investissement sans générer de revenus immédiatement (et donc sans fiscalité), avec une reconstitution de la pleine propriété à terme.
Quelle fiscalité pour un investissement immobilier ?
La fiscalité immobilière dépend du type d’investissement choisi. Voici les grandes lignes à connaître :
Location nue
- Revenus imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
- Imposition au barème progressif de l’impôt + prélèvements sociaux.
- Possibilité d’opter pour le régime réel (déduction des charges, amortissements).
Location meublée (LMNP ou LMP)
- Revenus imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
- Régime micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 %) ou réel (amortissements).
- Fiscalité optimisée et possibilité de dégager du revenu net d’impôt.
Dispositifs de défiscalisation
- Loi Malraux : réduction d’impôt en échange d’un engagement locatif dans l’ancien.
- Loi Monument Historique : contrairement au Malraux, ce dispsoitif est une déduction d’impôts des travaux en échange d’un engagement locatif dans le neuf.
- Loi Denormandie : avantage fiscal pour l’investissement locatif dans l’ancien rénové.
- Déficit Foncier : permet de gommer une partie de ses revenus fonciers imposables.
Les inconvénients à ne pas négliger
L’immobilier reste un placement puissant, mais il comporte aussi des contraintes à anticiper :
Moins de liquidité
Revendre un bien peut prendre du temps. L’immobilier s’inscrit dans une logique d’investissement à moyen ou long terme, et non dans une optique de rentabilité immédiate.
Charges, fiscalité, gestion
Un investissement locatif peut générer des coûts importants : entretien, travaux, vacance locative, loyers impayés, frais de gestion. Et la fiscalité peut grever la rentabilité si elle est mal anticipée.
Contraintes réglementaires
Depuis 2021, la loi Climat et Résilience impose progressivement l’interdiction à la location des biens classés F et G. Cela concerne en majorité l’immobilier ancien. Des travaux de rénovation énergétique coûteux peuvent être nécessaires pour rester dans les clous de la réglementation.
Cas pratique : couple de 40 ans souhaite investir
Objectif : préparer la retraite et transmettre à leurs enfants
Tranche marginale d’imposition : 30 %
Capacité d’épargne : 800 €/mois
Durée d’investissement : 15 ans
Stratégie recommandée :
- Achat d’un bien ancien dans une ville moyenne avec potentiel de plus-value.
- Location meublée (LMNP) pour optimiser la fiscalité.
- Crédit à 100 % sur 20 ans.
- Mise en place d’un contrat de gestion locative pour la tranquillité.
Résultat : revenus différés, fiscalité maîtrisée, transmission possible via démembrement ou donation.
Quelles questions se poser avant d’investir en immobilier ?
Avant de vous engager, prenez le temps de vous poser les bonnes questions :
- Quelle est ma capacité d'épargne ou d'emprunt ?
- Suis-je prêt à gérer un locataire ? Ou je préfère une gestion déléguée ?
- Ai-je un objectif de complément de revenus ou de capitalisation ?
- Suis-je prêt à engager des travaux ?
- Mon taux d’imposition rend-il l’investissement fiscalement pertinent ?
- Mon patrimoine me rend-il redevable de l’Impôt sur la Fortune Immobilière ?
Un accompagnement sur mesure
Qui sommes-nous ?
Depuis plus de 10 ans, notre cabinet accompagne les particuliers dans leurs projets de gestion de patrimoine immobilier. Que vous débutiez dans l’investissement ou que vous soyez déjà aguerri, nous vous accompagnons à chaque étape :
- définir une stratégie patrimoniale cohérente avec vos objectifs,
- déterminer la stratégie d’investissement la plus pertinente (location nue, meublée, SCPI, etc.)
- optimiser la fiscalité,
- anticiper les impacts réglementaires,
- construire un patrimoine pérenne et transmissible.
Notre approche est indépendante, sans vente de produit, 100 % sur-mesure.
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- analyser votre situation patrimoniale,
- définir vos objectifs,
- identifier les opportunités immobilières qui vous correspondent.
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FAQ : investir en immobilier
Il n’y a pas de moment idéal universel. Ce qui compte, c’est votre situation personnelle, votre capacité d’emprunt et la cohérence du projet dans votre stratégie patrimoniale.
Tout dépend de vos objectifs. Le neuf offre confort et défiscalisation. L’objectif de l’ancien est généralement la détention d’un actif patrimonial.
Oui. Grâce au crédit immobilier, il est possible d’investir avec un apport faible, voire nul, à condition d’avoir une situation financière stable.
Sélectionner le régime fiscal adapté (LMNP réel, déficit foncier, etc.) et bien structurer votre investissement (SCI, démembrement, etc.) pour maximiser vos avantages.
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