L’investissement en nue-propriété : une stratégie patrimoniale performante

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Comprendre le mécanisme du démembrement de propriété

L’investissement en nue-propriété repose sur un principe simple : séparer temporairement l’usufruit et la nue-propriété d’un bien immobilier.

L’usufruit est confié à un bailleur institutionnel pour une durée prédéterminée (souvent 15 à 20 ans), tandis que vous achetez la nue-propriété avec une décote.

Les avantages du démembrement pour l'investisseur

Décote importante sur le prix d'achat (jusqu'à -40%)
Zéro gestion locative pendant la durée du démembrement
Aucune fiscalité sur les revenus (puisqu’il n’y en a pas)
Reconstitution automatique de la pleine propriété à l’issue du démembrement

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Une valorisation automatique et sans effort

Le principal intérêt de cette stratégie est sa valorisation mécanique, c’est-à-dire indépendante de l’évolution du marché immobilier.

Deux leviers de performance

Quelle fiscalité pour la plus-value ?

Optimisation fiscale notable : seule la part investie initialement est taxée.

Pourquoi choisir un investissement en nue-propriété ?

Trois objectifs patrimoniaux majeurs

Préparer sa retraite avec un bien non fiscalisé
Réduire sa pression fiscale actuelle (zéro revenus, zéro impôt)
Optimiser une future transmission à ses héritiers

Transmission : un levier fiscal à ne pas négliger

La donation ou succession ne porte que sur la nue-propriété. Sa valeur fiscale est calculée en fonction de la durée restante de l’usufruit, selon l’article 669 du CGI.

Exemple concret de transmission optimisée

Prix d’achat (nue-propriété) : 210 000 € (environ 60 % de la pleine propriété, à titre indicatif)
Valeur en pleine propriété : 350 000 €
Transmission après 4 ans sur une durée de démembrement de 15 ans → il reste 11 ans d’usufruit
Valeur fiscale de l’usufruit : 46 % (selon l’article 669, alinéa 2 du CGI)
Valeur fiscale de la nue-propriété : 100 % – 46 % = 54 % de 350 000 €
Base imposable aux droits de donation/succession : 189 000 €

Résultat : au lieu d’être taxé sur 350 000 €, vous ne l’êtes que sur 189 000 €, soit une économie fiscale significative.

Vos questions fréquentes sur l’investissement en nue-propriété

Investir dans du logement social, est-ce risqué ?

Non. Les programmes concernés sont conventionnés PLS, éligibles à 70 % des ménages français. Ils sont gérés par des acteurs publics fiables.

Dans quel état vais-je récupérer mon bien ?

Le bailleur est contractuellement tenu de restituer le bien en bon état d’usage et d’habitabilité, avec peintures refaites et état des lieux contradictoire.

Que se passe-t-il si le bailleur fait défaut ?

Les bailleurs sont sélectionnés pour leur solidité financière, et en général adossés à l’État (Caisse des Dépôts, etc.). Des mécanismes de transfert d’usufruit existent entre opérateurs.

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En résumé : le nue-propriété, un placement à long terme sans fiscalité

L’investissement en nue-propriété s’inscrit dans une logique patrimoniale de long terme, sécurisée, fiscalement efficiente et sans contrainte de gestion. Il est particulièrement adapté pour :

Les particuliers fortement fiscalisés
Les personnes préparant leur retraite
Les familles souhaitant transmettre efficacement un patrimoine

Pour aller plus loin, contactez notre cabinet de gestion de patrimoine ou consultez notre blog pour suivre les dernières actualités patrimoniales.