Investir en SCPI : comment investir dans les SCPI de rendement efficacement ?

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Investir en SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) est aujourd’hui une stratégie largement adoptée pour générer des revenus complémentaires, valoriser son patrimoine, diversifier son patrimoine immobilier, investir en immobilier ou encore optimiser sa fiscalité. Ces véhicules d’investissement sont réglementés par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), garantissant ainsi un cadre juridique sécurisé pour les épargnants.

Le cabinet de gestion de patrimoine Leduc & Associés, cabinet de conseil en investissement immobilier, accompagne depuis plus de 10 ans ses clients dans la sélection et la constitution de portefeuilles de SCPI performants et adaptés à leur situation personnelle.

Qu’est-ce-qu’une SCPI de rendement ?

Les SCPI de rendement offrent un accès indirect à un portefeuille d’actifs immobiliers professionnels, incluant des bureaux, des commerces, des établissements de santé ou encore des biens dédiés à la logistique. En achetant des parts de SCPI, l’investisseur devient copropriétaire d’un portefeuille immobilier varié, sans avoir à gérer directement les biens.

Cette forme d’investissement immobilier collectif offre un revenu potentiel régulier, issu des loyers versés par les locataires, tout en déléguant intégralement la gestion opérationnelle à une société agréée. C’est une solution particulièrement pertinente pour les investisseurs recherchant simplicité, accessibilité et diversification, sans les contraintes d’un bien immobilier en direct.

Les différentes façons d’investir en SCPI

1. Investir en SCPI en direct (pleine propriété)

L’investissement en direct permet de percevoir des revenus trimestriels versés par la société de gestion. Ceux-ci sont fiscalisés comme des revenus fonciers et soumis à la tranche marginale d’imposition (TMI) ainsi qu’aux prélèvements sociaux (17,2 %).

Avantages : visibilité sur les revenus, liberté de gestion, possibilité de revente selon les modalités de la SCPI.

2. Investir en nue-propriété (démembrement de temporaire)

L’achat en nue-propriété permet de bénéficier d’une décote importante sur le prix d’achat, en contrepartie de l’absence de revenus pendant une période donnée (souvent 7 à 15 ans). À l’issue du démembrement, l’investisseur récupère la pleine propriété et commence à percevoir les loyers.

Avantages : pas d’impôt durant la phase de démembrement, optimisation patrimoniale, préparer sa retraite financièrement ou transmettre son patrimoine dans un cadre fiscal favorable.

3. Investir via un contrat d'assurance-vie

Certaines SCPI sont disponibles via des contrats d’assurance-vie rigoureusement sélectionnés par le Cabinet. L’enveloppe de l’assurance-vie offre un environnement fiscal allégé, en particulier après huit ans de détention, tout en permettant de tirer parti de la performance et de la diversification propres aux SCPI.

Avantages : fiscalité avantageuse sur les revenus et la transmission, possibilité de capitalisation, décote à l’entrée selon les assureurs.

4. Investir en SCPI avec le financement à crédit : utiliser l'effet de levier

Il est possible d’acheter des SCPI à crédit, en tirant parti de l’effet de levier. Les loyers versés par la SCPI peuvent être utilisés pour couvrir tout ou partie des mensualités du crédit souscrit. Ce levier financier permet non seulement d’accroître la capacité d’investissement, mais aussi de bénéficier d’un avantage fiscal, puisque les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers imposables, ce qui allège la pression fiscale globale.

Toutes les banques ne proposent pas le financement des SCPI les plus performantes, ce qui limite parfois le choix pour l’investisseur. L’accompagnement par un conseiller indépendant est ici déterminant.

Avant de choisir la meilleure modalité d’investissement, il est essentiel de réaliser un audit patrimonial pour évaluer votre situation globale, vos objectifs et votre sensibilité au risque. Cette étape permet de déterminer la stratégie SCPI la plus pertinente et de sécuriser vos choix sur le long terme.

Les principaux avantages d’un investissement en SCPI

Mutualisation du risque

Les SCPI diversifient leur portefeuille en acquérant une variété d’actifs et en répartissant les locataires sur plusieurs secteurs et zones géographiques. Cette approche permet de minimiser les risques liés à la vacance locative, aux secteurs d’activité et aux zones géographiques.

Gestion totalement déléguée

L’ensemble de la gestion du patrimoine immobilier est confié à une société experte, agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Cette dernière prend en charge toutes les étapes clés : sélection des actifs, achats, suivi des locataires, maintenance des biens et arbitrages éventuels en cas de revente.

Accessibilité

Investir en SCPI est possible avec un montant de départ relativement faible, souvent accessible dès quelques centaines ou milliers d’euros. Selon les modalités propres à chaque SCPI, il est aussi envisageable de mettre en place des investissements réguliers ou d’effectuer des retraits progressifs.

Historique de performance

Les SCPI existent depuis les années 1960 et ont démontré une stabilité des rendements, avec une moyenne annuelle autour de 4 à 6 % net. En 2024, plusieurs SCPI dites « nouvelles générations », sans frais d’entrée, se sont distinguées en offrant des rendements annuels dépassant les 7 % :

Iroko Zen : 7,32 %
Remake Live : 7,5 %

Frais et durée de détention recommandée

Les SCPI classiques appliquent généralement des frais d’acquisition compris entre 8 et 10 %, servant à financer les coûts liés à l’achat des biens immobiliers (frais d’acte, sélection et montage des opérations, structuration du patrimoine). Ces frais sont amortis sur la durée.

C’est pourquoi un horizon de détention de 10 ans minimum est généralement recommandé. Certaines SCPI récentes ont opté pour la suppression des frais d’entrée, tout en mettant en place une pénalité en cas de sortie anticipée, généralement entre 3 et 5 ans.

Comment bien investir en SCPI ? La stratégie du Cabinet

Historique de performance

L’allocation d’un portefeuille SCPI efficace repose sur une stratégie de diversification structurée :

Diversification entre plusieurs SCPI,
Diversification entre différentes sociétés de gestion,
Répartition géographique : Île-de-France, régions, Europe, Royaume-Uni,
Répartition sectorielle : bureaux, commerces, santé, logistique, hôtellerie, résidences gérées.

Cette approche permet de limiter le risque immobilier spécifique tout en maximisant la résilience du portefeuille sur le long terme.

Historique de performance

En complément des SCPI, d’autres solutions permettent de diversifier son patrimoine immobilier tout en répondant à des objectifs de rendement, défiscalisation ou transmission patrimoniale. Le Cabinet vous accompagne également sur ces stratégies :

Investir en loi Malraux : pour restaurer un bien immobilier situé dans un secteur patrimonial.
Investissement en Monument Historique : une solution de prestige pour les contribuables fortement fiscalisés.
Investir en déficit foncier : pour les propriétaires bailleurs souhaitant déduire des travaux de leurs revenus fonciers.
Investissement immobilier neuf : pour conjuguer défiscalisation et constitution d’un patrimoine moderne.
Investissement en nue-propriété : une stratégie patrimoniale permettant d’acquérir un bien avec une forte décote, sans revenus imposables pendant la durée du démembrement.
Investir en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : pour percevoir des revenus locatifs peu ou pas fiscalisés grâce à l’amortissement comptable.

Ces dispositifs peuvent être combinés avec une allocation SCPI pour construire une stratégie immobilière globale et équilibrée, adaptée à votre profil et à vos objectifs patrimoniaux.

Pourquoi faire appel à un Cabinet indépendant ?

Chez Leduc & Associés, nous choisissons de manière indépendante parmi plus de 50 SCPI référencées, et nous comparons pour vous les options les plus adaptées à vos objectifs patrimoniaux :

Constitution de revenus complémentaires,
Optimisation fiscale (IR, IFI),
Placement de trésorerie d’entreprise,
Préparation de la retraite ou d’une transmission.

Nous assurons un accompagnement global : étude de votre situation, simulation personnalisée, sélection des supports, accompagnement à l’investissement, suivi annuel.

Vous souhaitez investir en SCPI ?

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