Mise à jour de l’article : 22/07/2025
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) ont longtemps été plébiscitées par les investisseurs en quête de rendement et de diversification. Cependant, les fluctuations du marché immobilier et les incertitudes économiques ont récemment suscité des questions sur la pertinence de ces placements.
Investir en SCPI en 2025 peut-il encore offrir un bon compromis entre rendement et stabilité ? Alors que le marché immobilier tertiaire traverse une crise prolongée, de nombreux épargnants s’interrogent sur la pertinence de revenir sur ce type de placement collectif.
Dans cet article, notre Cabinet de gestion de patrimoine vous explique les raisons de cette situation. Est-ce que toutes les SCPI sont dans cette situation ? Et surtout, comme pour chaque crise, est-ce le moment de revenir sur cette classe d’actifs ? Quelles sont les perspectives ? Et quel conseil patrimonial vous donner ?
Pourquoi les SCPI ont-elles souffert ces dernières années ?
Contexte macroéconomique : inflation, guerre, hausse des taux
Depuis mars 2022 et le déclenchement de la guerre en Ukraine, les taux d’intérêt ont fortement augmenté. L’inflation s’est envolée, entraînant une hausse rapide de l’Euribor 3 mois, qui est passé de -0,5 % à près de +4 % en moins de deux ans. Cette brusque remontée des taux a modifié l’équilibre entre placements sans risque et investissements immobiliers.
Impact sur les prix des parts et sur la collecte
À l’été 2023, l’AMF a demandé aux gestionnaires de SCPI de réévaluer la valeur de leurs patrimoines. En conséquence, 26 SCPI de rendement, soit la moitié du marché, ont baissé le prix de leurs parts. Résultat : la collecte s’est effondrée de près de 50 %, un constat similaire pour les SCI et OPCI. Cette situation a provoqué une crise de liquidité et de confiance, touchant même les SCPI logées dans les assurances-vie et les PER.
Investir en SCPI en 2025 : quels atouts dans le contexte actuel ?
Impact sur les prix des parts et sur la collecte
Malgré la crise, les SCPI ont continué à distribuer des revenus. En 2023, le rendement moyen s’est situé entre 3,5 % et 5 %, avec des écarts importants selon la localisation et la qualité des actifs. L’immobilier prime (bureaux en centre-ville, immeubles durables) génère des rendements plus faibles mais reste plus résilient.
Nouvelles SCPI sans frais d’entrée
Certaines SCPI récentes, comme Iroko Zen ou Remake Live, se démarquent par l’absence de frais d’entrée et une politique d’acquisition opportuniste. Elles investissent sur des actifs décotés et génèrent des rendements supérieurs à 7 %. Ces SCPI séduisent également par leur souplesse de fonctionnement, leur transparence et leur modèle de gestion simplifié.
SCPI investies à l’international
Les SCPI diversifiées sur le plan géographique s’en sortent mieux. L’investissement dans des pays offrant de meilleurs rendements locatifs (comme les Pays-Bas, l’Allemagne, ou encore l’Europe de l’Est) permet d’équilibrer le portefeuille et d’amortir la baisse en France.
Profiter d’un marché immobilier « en solde »
Pour les nouveaux entrants, investir en SCPI en 2025 revient à acheter à des prix plus justes. Les sociétés de gestion en phase de croissance peuvent construire leur patrimoine sur des bases saines, sans stock d’actifs surévalués. Ces conditions pourraient ne pas durer : les “soldes” immobilières ne sont pas éternelles.
Quelles stratégies pour les porteurs actuels ?
Conserver ou arbitrer ?
Pour les investisseurs déjà exposés aux SCPI, il est conseillé de ne pas sortir dans un moment de baisse, sauf nécessité. Les valorisations finiront par se stabiliser, et les rendements vont rester attractifs par rapport aux produits de taux à mesure que ceux-ci baissent. La durée d’investissement reste clé, souvent supérieure à 8 ou 10 ans.
Assurance-vie, PER, contrats luxembourgeois : que faire ?
Si vos SCPI sont logées dans une assurance-vie, un PER ou un contrat luxembourgeois, le conseil est identique : restez investi. Ces enveloppes apportent un cadre fiscal avantageux qu’il serait dommage de casser à contretemps. Une analyse individuelle avec un conseiller patrimonial est recommandée.
Nos conseils pour bien investir en SCPI en 2025
Diversification : secteurs, géographies, maturité des SCPI
La diversification est la clé d’une stratégie sereine. Une bonne stratégie consiste à ventiler votre placement sur :
- Des SCPI récentes et anciennes (maturité différente)
- Plusieurs zones géographiques (France, Europe, hors zone euro)
- Plusieurs secteurs : bureaux, commerces, santé, logistique…
Horizon de placement recommandé
L’investissement en SCPI doit s’inscrire dans une vision long terme. Malgré la liquidité apparente, il est conseillé de conserver ses parts au moins 8 ans, voire 10, pour amortir les cycles de marché.
Choisir entre SCPI à capital variable, capital fixe, SCPI fiscales…
- SCPI à capital variable : plus flexibles, adaptées aux nouveaux investisseurs.
- SCPI à capital fixe : souvent plus anciennes, elles nécessitent un achat sur le marché secondaire.
- SCPI fiscales : adaptées aux investisseurs souhaitant optimiser leur imposition (ex : SCPI Pinel, Malraux…).
Conclusion :
Investir en SCPI en 2025 peut représenter une belle opportunité, à condition de respecter certaines règles : diversification, horizon long, sélection rigoureuse des véhicules. Le contexte de marché est encore incertain, mais les perspectives s’améliorent avec la baisse annoncée des taux.
Ce type d’actifs s’intègre dans une stratégie patrimoniale.
FAQ - Investir en SCPI en 2025
Oui, investir en SCPI en 2025 reste pertinent dans certains cas. Les baisses de prix ont permis à certaines SCPI récentes d’acquérir des actifs à bon compte, offrant des rendements élevés. Le marché se stabilise et les opportunités sont réelles, notamment pour les nouveaux entrants.
Les SCPI sans frais d’entrée comme Iroko Zen ou Remake Live se démarquent en 2025. Elles affichent des rendements supérieurs à 6–7 % grâce à des stratégies opportunistes et une structure plus souple. Les SCPI investies à l’international tirent également leur épingle du jeu.
Il est généralement recommandé de conserver vos parts, surtout si elles sont intégrées dans une assurance-vie ou un PER. Ces enveloppes fiscales sont avantageuses à long terme. Une revente précipitée en période de baisse pourrait être pénalisante.
Comme tout placement immobilier, les SCPI présentent des risques : liquidité limitée, évolution des loyers, et variation de la valeur des parts. En 2025, la remontée rapide des taux a impacté le marché, mais une baisse progressive pourrait améliorer la situation.
La clé est de répartir vos investissements entre :
Des SCPI récentes et matures,
Plusieurs zones géographiques (France, Europe, hors euro),
Différents secteurs (bureaux, santé, logistique…).
Cette diversification permet de limiter les risques liés à un segment unique.
