Mise à jour de l’article : 2 août 2025
Les stratégies de défiscalisation immobilière permettent de réduire efficacement votre impôt sur le revenu tout en construisant un patrimoine durable. Que vous investissiez dans le neuf, l’ancien à rénover ou un monument historique, il existe plusieurs dispositifs fiscaux adaptés à votre situation.
La réalisation d’un audit patrimonial immobilier est le meilleur moyen pour trouver la bonne stratégie. Dans cet article, nous explorerons plusieurs de ces dispositifs, tels que la loi Pinel, la loi Malraux, le régime Monument Historique, le Déficit Foncier, la loi Denormandie et le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).
Le Cabinet Leduc & Associés vous explique également comment ces dispositifs peuvent vous aider à optimiser votre situation fiscale tout en investissant dans l’immobilier. Sans oublier le conseil à toujours avoir en tête, penser à diversifier ses investissements.
Qu’est-ce qu’une stratégie de défiscalisation immobilière ?
Une stratégie de défiscalisation immobilière consiste à utiliser des dispositifs fiscaux légaux permettant de réduire son imposition en échange d’un investissement immobilier locatif. Ces stratégies peuvent s’appuyer sur trois grands mécanismes :
La réduction directe d’impôt : application d’un pourcentage sur le montant investi (ex. loi Pinel, loi Denormandie)
La déduction de charges du revenu imposable (ex. déficit foncier, monument historique)
L’amortissement comptable du bien immobilier et du mobilier (ex. LMNP au régime réel)
Les principaux dispositifs de défiscalisation immobilière en 2025
Tableau comparatif
| Dispositif | Type de bien | Avantage fiscal | Durée minimale | Plafond annuel |
| Nue-propriété | Neuf | Aucune imposition, pas de charges | 15 à 20 ans | Non plafonné |
| Loi Malraux | Ancien secteur sauvegardé | 22 % à 30 % des travaux | Engagement de location | 400 000 € sur 4 ans |
| Monument Historique | Bien classé | 100 % des dépenses déductibles | Aucune | Aucun plafond |
| Déficit Foncier | Ancien à rénover | Jusqu’à 10 700 € déductibles | Variable | 10 700 € / an |
| Loi Denormandie | Ancien + travaux | Jusqu’à 21 % de réduction | 6 à 12 ans | 300 000 € / an |
| LMNP (régime réel) | Meublé | Amortissement et déductions | Aucune obligation | Variable selon revenus |
Nue-propriété dans le neuf
La loi Pinel n’est plus éligible pour l’investissement dans le neuf. Les investisseurs peuvent bénéficier d’une réduction d’impôts sur le revenu pouvant atteindre 21 % du montant de l’investissement.
L’achat en nue-propriété dans le neuf s’appuie sur le principe de dissociation temporaire des droits de pleine propriété. L’investisseur achète la nue-propriété du bien, tandis que l’usufruit est confié à un bailleur professionnel pour une période prédéterminée, souvent comprise entre 15 et 20 ans.
Pendant cette période, vous êtes propriétaire sans être bailleur : le bien est exploité par l’usufruitier, qui en assume intégralement les obligations locatives. Vous ne supportez aucune charge de gestion, aucun impôt local, ni d’entretien courant, ce qui permet une capitalisation immobilière nette de toute fiscalité.
À l’issue du démembrement, la pleine propriété se reconstitue automatiquement, sans formalité ni taxation. L’acquisition initiale se fait sur la base d’une valeur réduite, en général entre 60 % et 70 % du prix en pleine propriété, ce qui augmente mécaniquement la rentabilité à terme.
Ce dispositif s’adresse aux investisseurs patrimoniaux recherchant une valorisation à long terme sans fiscalité immédiate, souvent en préparation de la retraite ou pour transmettre un bien à moindres coûts.
Loi Malraux
La loi Malraux est destinée à la restauration d’immeubles situés dans des secteurs sauvegardés. En investissant dans la rénovation de ces biens, les investisseurs peuvent bénéficier d’une réduction d’impôts sur le revenu calculé sur le montant des travaux de restauration engagés, pouvant atteindre jusqu’à 30 %.
Monument Historique
Le régime Monument Historique concerne les propriétaires d‘immeubles classés monuments historiques ou inscrits à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques. En rénovant et en entretenant ces biens, les propriétaires peuvent déduire l’intégralité des dépenses liées à la restauration, sans plafond, de leur revenu global, offrant ainsi une défiscalisation particulièrement avantageuse.
Déficit Foncier
Le Déficit Foncier concerne les propriétaires de biens immobiliers à rénover. En déduisant les charges foncières (travaux de rénovation, intérêts d’emprunt, etc.) des revenus fonciers, les investisseurs peuvent créer un déficit foncier qui peut être imputé sur leur revenu global, réduisant ainsi leur impôt sur le revenu.
Loi Denormandie
La loi Denormandie vise à revitaliser les centres-villes en incitant les investisseurs à acheter et à rénover des biens immobiliers anciens dans des zones éligibles. En échange d’une location du bien pendant une période de 6, 9 ou 12 ans, les investisseurs peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pouvant atteindre jusqu’à 21 % du montant de l’investissement.
LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)
Le statut de LMNP concerne les propriétaires qui louent des biens meublés. En bénéficiant du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), les investisseurs peuvent amortir le bien et déduire certaines charges, offrant ainsi une optimisation fiscale intéressante.
Quelle stratégie de défiscalisation immobilière choisir ?
Le type de stratégie fiscale à privilégier varie selon plusieurs critères :
- Priorités patrimoniales : souhaitez-vous créer des revenus locatifs, valoriser un capital, anticiper votre retraite ou préparer une transmission successorale ?
- Niveau d’imposition : plus votre tranche fiscale est haute, plus les dispositifs fondés sur la déduction de charges deviennent pertinents
- Type de bien visé : neuf, ancien, prestige, centre-ville
- Capacité d’emprunt ou de financement
Exemples de profils et de stratégies :
- Un jeune actif imposé à 30 % : loi Pinel ou Denormandie
- Un cadre supérieur avec des revenus fonciers : déficit foncier ou LMNP
- Un héritier d’un immeuble ancien classé : Monument Historique
- Un investisseur long terme : cumul Malraux + LMNP après période locative
Peut-on combiner plusieurs dispositifs ?
Oui, dans certains cas, il est possible de cumuler plusieurs dispositifs, à condition de respecter les règles de non-cumul et les plafonds des niches fiscales (10 000 € par an en général, sauf exceptions comme Monument Historique).
Exemple : réaliser une opération en loi Malraux, puis passer le bien en location meublée (LMNP) après l’engagement de location, pour prolonger l’optimisation fiscale.
Nos conseils pour un investissement efficace
- Réalisez un audit patrimonial préalable pour connaître votre situation fiscale et vos objectifs.
- Sélectionnez un bien de qualité : localisation, potentiel locatif, perspectives de valorisation.
- Comparez plusieurs dispositifs selon la fiscalité réelle, pas seulement le pourcentage affiché.
- Simulez les flux de trésorerie nets après impôt et charges.
- Faites-vous accompagner par un conseiller indépendant et expérimenté.
Nos conseils pour un investissement efficace
En tant que cabinet indépendant en gestion de patrimoine, Leduc & Associés vous accompagne dans l’élaboration de stratégies fiscales immobilières sur mesure. Nous réalisons :
- Des audits patrimoniaux approfondis
- Des études comparatives de dispositifs
- L’identification de professionnels qualifiés et la recherche d’opportunités immobilières en adéquation avec votre stratégie
- Un suivi global de la stratégie sur plusieurs années
Contactez-nous pour une consultation confidentielle et sans engagement.
FAQ - défiscalisation immobilière
En 2025, les dispositifs les plus utilisés sont :
- La nue-propriété dans le neuf, pour sa valorisation à long terme sans fiscalité immédiate.
- La loi Malraux, pour la réduction d’impôt sur des travaux dans l’ancien sauvegardé.
- Le régime Monument Historique, avec une déduction illimitée des dépenses.
- Le déficit foncier, pour réduire les revenus imposables via des charges de rénovation.
- Le LMNP au régime réel, qui permet d’amortir le bien et les charges.
- La loi Denormandie, pour investir dans l’ancien avec rénovation en centre-ville.
Les conditions varient selon le dispositif :
- Durée minimale de location, souvent de 6 à 12 ans (Malraux, Denormandie)
- Type de bien éligible : ancien, rénové, classé, meublé ou en nue-propriété
- Localisation géographique, notamment pour la loi Denormandie
- Respect des plafonds de loyers et de ressources des locataires pour certaines lois
Un audit patrimonial est conseillé pour vérifier votre éligibilité.
Oui. En achetant uniquement la nue-propriété d’un bien neuf, vous ne payez ni taxe foncière, ni charges, ni impôts sur les loyers durant toute la période du démembrement (15 à 20 ans). La pleine propriété se reconstitue automatiquement à la fin, sans fiscalité supplémentaire. C’est une stratégie efficace pour capitaliser à long terme sans alourdir sa fiscalité immédiate.
Oui, sous conditions. Il est possible d’utiliser plusieurs dispositifs de manière complémentaire, tant que les règles de cumul sont respectées. Par exemple, vous pouvez effectuer une opération en loi Malraux, puis basculer en LMNP après l’engagement de location. Attention au plafond global des niches fiscales (souvent 10 000 €/an), sauf exceptions (Monument Historique).
La stratégie doit être adaptée à votre profil. Plusieurs facteurs sont à prendre en compte :
- Vos objectifs patrimoniaux (revenus, capital, transmission, retraite)
- Votre niveau d’imposition
- Votre capacité d’investissement ou d’emprunt
- Le type de bien visé (neuf, ancien, classé, meublé)
Un conseiller en gestion de patrimoine peut vous accompagner dans ce choix et construire une stratégie optimisée et pérenne.
